Un convegno-dibattito sulle proposte legislative del futuro per trovare la soluzioni migliori a favore della rigenerazione degli immobili in Lombardia, con l’obiettivo di rilanciare l’economia, risparmiare suolo, rendere efficienti gli edifici e tutelare l’ambiente: stiamo parlando dell’incontro tenutosi giovedì scorso presso il Consiglio Regionale della Lombardia, al quale Rete IRENE è stata chiamata a partecipare in veste di opinion leader riconosciuto e affermato in tema di riqualificazione del patrimonio edilizio.
Virginio Trivella – Coordinatore di Rete IRENE ha infatti preso parte al dibattito che ha visto la presenza, tra gli altri, di Alessandro Mattinzoli – Assessore allo Sviluppo Economico, Pietro Foroni – Assessore al Territorio, di numerosi consiglieri regionali e di un panel di portavoce legati al mondo professionale, imprenditoriale e associazionistico.
Al centro del dibattito un progetto di legge che guarda al presente e al futuro della regione, finalizzato a cambiare il volto delle periferie lombarde, attuare una strutturata rigenerazione degli immobili, intervenendo anche sui vincoli che spesso impediscono di apportare i cambiamenti necessari.
Virginio Trivella nel suo intervento è partito da un dato di fatto: – gli obiettivi ambiziosi di riduzione delle emissioni climalteranti e inquinanti declinati nei Piani ambientali ed energetici nazionale, regionale e comunali presto dovranno essere aggiornati in funzione dei nuovi più severi obiettivi di completa decarbonizzazione al 2050. Il loro conseguimento, quindi, non potrà che passare attraverso la moltiplicazione delle attività di riqualificazione dell’edificato esistente rispetto all’attuale tasso di intervento.
COME POTRÀ ESSERE REALIZZATO QUESTO INCREMENTO?
In prima battuta dovrà interessare gli interventi di “rigenerazione urbana e territoriale”, trattati diffusamente all’interno del progetto di legge illustrato durante il convegno, per i quali la valorizzazione patrimoniale per mezzo di interventi “pesanti” costituisce un valido stimolo, accompagnato dalle nuove misure di incentivazione previste.
Ma questo non basta. Prioritariamente dovrà riguardare gli edifici che tipicamente non sono destinati alla compravendita, per i quali quel tipo di stimolo è quasi del tutto inefficace. In questo ambito, fatto soprattutto di condomini, gli interventi che più facilmente possono essere portati a termine sono quelli di manutenzione ordinaria e straordinaria che, se ben realizzati, permettono di conseguire tassi di efficientamento di tutto rispetto e in linea con gli obiettivi di decarbonizzazione. Secondo le nostre stime, il tasso di intervento si dovrà decuplicare rispetto al trend attuale.
È vero che nel progetto di legge sono previsti incentivi anche per il “recupero del patrimonio edilizio”, ma le misure indicate, tutte incentrate sulla riduzione degli oneri di urbanizzazionenon possono che applicarsi agli interventi di natura onerosa quali il restauro, le ristrutturazioni, la sostituzione edilizia: interventi “pesanti”, difficilmente realizzabili negli edifici abitati. Nulla è previsto invece per gli interventi minori (manutenzione ordinaria e straordinaria) che, soprattutto in ambito condominiale, sono quelli che hanno più possibilità di essere realizzati.
QUAL È IL CONSIGLIO CHE RETE IRENE, IN VIRTÙ DELLA SUA ESPERIENZA, HA SCELTO DI METTERE SUL TAVOLO DEL DIBATTITO AFFINCHÉ LA REGIONE, E LE AMMINISTRAZIONI LOCALI, POSSANO OTTENERE I RISULTATI SPERATI?
A nostro parere, il raggiungimento di risultati quantitativamente rilevanti non passa attraverso la definizione di requisiti obbligatori eccessivamente sfidanti, controproducenti perché stimolano l’elusione oppure determinano l’abbandono delle iniziative. Risultati migliori possono essere ottenuti fissando requisiti ragionevoli (non necessariamente più severi di quelli fissati dalle regole nazionali) e incentivando adeguatamente l’iniziativa dei cittadini, meglio se in misura direttamente proporzionale al miglioramento rispetto alle soglie obbligatorie.
L’incentivazione statale è stata recentemente potenziata con nuove categorie di detrazioni fiscali interessanti (Ecobonus per condomini, Eco-Sismabonus) e resa più efficace con l’introduzione dei meccanismi di cessione dei crediti d’imposta che risolvono in parte la carenza di risorse finanziarie dei cittadini.
All’incentivazione locale potrebbe essere assegnato un ruolo di ulteriore accelerazione e di facilitazione degli interventi. Inoltre, lo stimolo all’azione sarebbe tanto più efficace quanto più effettiva fosse l’attività di sensibilizzazione e di contrasto dei fenomeni elusivi.
La nuova legge regionale potrebbe essere una buona occasione per regolare meglio onori e oneri, incentivi e controlli, anche nel più vasto panorama degli interventi “minori”, attribuendo alla Regione un ruolo di guida, per aiutare le Amministrazioni locali ad accettare una propria assunzione di responsabilità nella trasformazione edilizia diffusa e sostenibile.
COME POTREBBE REALIZZARSI L’INCENTIVAZIONE A LIVELLO LOCALE? QUALI SONO GLI STRUMENTI PIÙ ADATTI?
Per gli interventi non onerosi di manutenzione ordinaria e straordinaria, scomputi e sconti di oneri naturalmente non possono funzionare. Gli incentivi volumetrici non sono sicuramente una panacea, ma potrebbero essere uno degli strumenti a disposizione degli enti locali. Il loro utilizzo dovrebbe però essere il più possibile facilitato:
• prioritariamente attraverso la realizzazione nell’ambito di riferimento, consentendo deroghe alle altezze
• attraverso il trasferimento in altri ambiti, pur nella consapevolezza che non esiste ancora un borsino che fissi il valore dei diritti edificatori, che essi subiscono la concorrenza del meccanismo di perequazione e che sono inseriti in un mercato in cui la domanda è debole; in ogni caso dovrebbero essere esclusi vincoli e requisiti più severi rispetto a quelli ordinari.
L’accesso a questi incentivi dovrebbe essere riservato agli interventi che realizzano tassi di efficientamento superiori a una soglia stabilita. Dovrebbe essere evitato che la riduzione del consumo di energia fossile sia ottenuta esclusivamente grazie all’allacciamento a reti di teleriscaldamento, mantenendo in essere involucri inefficienti.
Altri fattori di agevolazione potrebbero essere promossi dalla legge regionale prevedendo riduzioni di tasse e imposte comunali. L’esenzione dal COSAP e dall’ICP riservata agli interventi di riqualificazione energetica, se in un contesto di vasta diffusione delle attività a causa della combinazione di incentivi statali e locali, non comporterebbe una riduzione del gettito attuale.
La riduzione temporanea (per es. per un periodo decennale) dell’IMU o, per gli immobili non assoggettati a quest’ultima, della TASI/TARI, potrebbe essere compensata da un modesto incremento delle aliquote ordinarie, sufficiente ad assicurare parità di gettito complessivo, che a sua volta contribuirebbe a stimolare la propensione all’intervento dei cittadini.
Queste agevolazioni potrebbero essere ottimizzate per superare alcuni limiti tipici delle attività nei condomini. Esse potrebbero essere condizionate al superamento di un determinato livello di integrazione dell’intervento di riqualificazione energetica (per esempio, richiedendo la sostituzione dei vecchi serramenti di pertinenza privata -non condominiale, oppure interventi combinati sull’involucro e sugli impianti, etc.).
Un altro fattore di facilitazione può essere individuato nell’agevolazione, con l’esenzione da oneri, semplificazioni burocratiche e concessione di deroghe, delle trasformazioni architettoniche delle facciate che comportino modesti incrementi di volumetria a condizione che determinino benefici energetici, e della realizzazione di volumi aggiuntivi a destinazione tecnica, funzionale all’installazione di impianti di produzione di energia rinnovabile, o dedicati ad attività di socializzazione condominiale.
COME EVITARE L’ELUSIONE DEGLI OBBLIGHI DI EFFICIENTAMENTO ENERGETICO?
In questi anni di lavoro sul campo ci siamo resi conto che molti cittadini e operatori qualificano le attività realizzate sugli involucri edilizi come interventi di manutenzione meramente ordinaria, trascurando gli obblighi di efficientamento e confidando nell’attuale assenza di controlli per queste attività. Questa tendenza è deleteria e rende più difficile il perseguimento degli obiettivi di tutela ambientale.
Lo sfruttamento delle “finestre di opportunità”, costituite dalle occasioni di manutenzione degli involucri edilizi che si ripetono con ciclicità di molti decenni, deve diventare un criterio prioritario e strategico. Il ruolo delle Amministrazioni locali nel controllo delle attività realizzate sul territorio è fondamentale.
Un modo piuttosto semplice per arginare il fenomeno potrebbe essere quello di responsabilizzare le figure professionali coinvolte: tecnici e amministratori di condominio dovrebbero documentare e asseverare, con responsabilità condivisa, le motivazioni dell’esecuzione degli interventi sugli involucri in deroga agli obblighi di efficientamento energetico stabiliti dalle regole regionali.
Ai Comuni particolarmente virtuosi nella promozione e nell’ottenimento di risultati potrebbero essere assegnate risorse specifiche a valere sui pertinenti contributi comunitari.
DOVE TROVARE LE RISORSE NECESSARIE?
Oltre ai fondi comunitari gestiti dalla Regione, attraverso la negoziazione con lo Stato, risorse economiche potrebbero essere individuate nei sussidi ambientalmente dannosi che il Governo centrale si sta apprestando a rimuovere e riallocare. Un criterio privilegiato dovrebbe essere quello della loro destinazione, almeno parziale, a favore di attività ambientalmente favorevoli come la trasformazione energetica del patrimonio edilizio, ma il Governo attuale sembra orientato in altra direzione.
A nostro parere, l’applicazione di questo criterio dovrebbe essere richiesta con decisione, in particolare dalle Regioni maggiormente afflitte da elevati valori di emissioni climalteranti e inquinanti come quelle del bacino padano.
Rete IRENE a seguito di questo primo incontro metterà a disposizione la sua esperienza e il suo sguardo critico e consapevole circa la situazione attuale del patrimonio edilizio esistente e le misure che potrebbero essere utili per stimolare più efficacemente la sua trasformazione.