MANUTENZIONE DEGLI IMPIANTI TERMICI CONDOMINIALI

impianti termici condominiali

Cosa bisogna sapere sugli impianti termici condominiali e come tenerli sotto controllo per la loro buona conservazione, anche nel periodo estivo

Da aprile ad ottobre, 6 mesi di tempo, dove gli impianti termici condominiali rimangono spenti. Un periodo in cui si devono eseguire determinati lavori di controllo e manutenzione degli impianti termici condominiali con lo scopo di migliorare le prestazioni energetiche del sistema.

A circa un mese dall’accensione del riscaldamento in Lombardia, facciamo un riepilogo delle buone pratiche da eseguire, sia nel periodo in cui il generatore di calore è rimasto spento, sia al momento molto delicato dell’accensione dell’impianto.

Operazioni svolte dal responsabile della manutenzione degli impianti termici condominiali:

  • Provvedere alla pulizia del generatore e del sistema di evacuazione fumi, quindi mettere a riposo il/i generatore/i.
  • Eseguire la lettura del contalitri sul carico impianto, del contatore gas, e dell'eventuale contatore di energia elettrica, oltre ai contatori di misurazione dell'energia termica dove presenti.
  • Sincerarsi che non venga tolta l'alimentazione elettrica a tutte le apparecchiature elettroniche e che venga messo in assetto di "riposo" l'impianto di riscaldamento tramite le apparecchiature di regolazione comando e controllo installate. In taluni casi bisogna anche chiudere dei circuiti.
  • Chiudere la valvola di adduzione del gas metano.
  • Sincerarsi che il locale tecnico non corra il rischio di allagamento in caso di forti eventi atmosferici estivi.

Operazioni e controlli che deve svolgere il conduttore dell’impianto all'atto dell'accensione

  • Controllare la lettura del contalitri per verificare che non ci siano stati rabbocchi anomali (presunta perdita) che dovrà corrispondere alla lettura precedente.
  • Controllare la lettura del contatore gas.
  • Chiudere accuratamente le ispezioni del generatore e controllare i serraggi delle bullonerie.
  • Attivare l'elettronica e provare l'avviamento delle pompe di circolazione.
  • Controllare lo scarico condense ed i dispositivi di sentina presenti.
  • Controllare la pulizia dei filtri (defangatori).
  • Controllare la durezza dell'acqua tecnica ed il relativo Ph.
  • Controllare l'efficienza del sistema di trattamento acqua.
  • Aprire il gas e controllare la tenuta del sistema.
  • Effettuare una prova di accensione.
  • Programmare gli orari e controllare le impostazioni delle curve di esercizio per il corretto assetto del sistema.
  • Annotare la data di accensione impianto.

Cosa deve sapere e tenere in considerazione l'utente utilizzatore dell'impianto:

Valvole Termostatiche. Il “fermo” estivo può produrre degli inconvenienti alle valvole termostatiche installate sui corpi scaldanti, che potrebbero bloccarsi se lasciate in posizione di chiusura.
È pertanto consigliabile impostare (a fine stagione) la loro regolazione sulla massima apertura, in modo da evitare l'incrostazione in posizione di chiusura ed il conseguente loro bloccaggio.
Questa precauzione riduce il rischio di dover ricorrere all'intervento di un tecnico del settore con spese extra.

Qualità dell’acqua contenuta all’interno dell’impianto. E’ un fattore importante per la durata dell'impianto nel suo insieme per questo deve essere costantemente monitorata. Deve avere una durezza molto contenuta (massimo 5/6°F) ed avere un Ph compreso tra 7,5 e 8 a seconda della tipologia dei generatori. È altresì importante che l'acqua sia priva di aria anche sotto forma di micro bolle in sospensione. Aria significa presenza di ossigeno, quindi, di innesco di corrosione e formazione di magnetite incrostante.

Eliminazione dell’ossigeno nei circuiti idraulici. In questo caso è doveroso fare una premessa: è preferibile un sistema di espansione chiuso con dispositivi dotati di membrane di alta qualità poiché impermeabili all'ossigeno, rispetto ad uno a vaso aperto su un impianto di riscaldamento .
Per garantire l'eliminazione dell'ossigeno nei circuiti idraulici è consigliabile installare dei sistemi di degasazione centralizzati che garantiscono la totale eliminazione del "problema".

I moderni sistemi di produzione del calore hanno raggiunto ormai livelli molto elevati di rendimento medio stagionale. Quello che però viene spesso trascurato è il consumo elettrico dei motori delle pompe che garantiscono la distribuzione del vettore termico a tutti i corpi radianti.

In pochi sanno che non è sufficiente avere degli inverter che regolano la velocità di rotazione delle pompe, e che ci sono determinate tipologie di prodotti con motore sincrono a riluttanza, senza magneti permanenti, che consentono una bassa ondulazione di coppia (Low torque ripples) e basse emissioni di rumorosità elettronica. Sono motori che grazie al loro elevato rendimento possono ridurre i consumi fino al 30%, se paragonati con motori elettrici di vecchia concezione anche se già dotati di inverter.

In estrema sintesi, ecco cosa è prioritario controllare (possibilmente con questo ordine sequenziale) per mantenere gli impianti termici condominiali efficienti:

  • corretta pulizia del generatore di calore
  • corretta qualità dell’acqua per evitare le incrostazioni
  • preferire un sistema di espansione chiuso per contenere l’ossigenazione dell’acqua dell’impianto
  • degasazione del contenuto d’aria nel circuito idraulico, eliminazione della corrosione, prevenzione nella formazione di magnetite e riduzione delle perdite di carico
  • manutenzione o sostituzione delle pompe di circolazione forzata

Articolo scritto con il contributo di Armano Servidei, Direttore Tecnico di Mascherpa Tecnologie Gestionali socio fondatore di Rete Irene.

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