L’Ing. Giuseppe Gioia illustra quali sono le verifiche preliminari da eseguire per riqualificare gli edifici esistenti usufruendo del Superbonus 110%. Sono attenzioni che considerano i consumi energetici, lo stato di fatto, la verifica di conformità urbanistica, la sussistenza di vincoli e la sicurezza strutturale, per realizzare un intervento efficace che consenta di beneficiare degli incentivi fiscali.
Cosa sia il Superbonus 110%, almeno come nome, lo sappiamo ormai tutti. Come si applica, quali sono le verifiche preliminari … quasi. Diciamo che ci stiamo lavorando per non fare errori ma, direi, che, anche qui, ci siamo e, per dirla come Gene Wilder: si può fare!
E che questo sistema di bonus sia una grande occasione è evidente. Ma proprio per evitare la scena del “piatto ricco, mi ci ficco”, ci sono alcune verifiche preliminari da fare e alcuni momenti indefiniti da risolvere.
Perciò mi piace mettere il focus su alcuni elementi, i passi della procedura, che devono essere positivamente spuntati prima di procedere con il Superbonus.
Posto che le verifiche preliminari urbanistiche, seppur non espressamente previste dalla 77/2020 sono il primo tassello dell’incastellatura del 110% (e pertanto sono necessarie prima di ogni altra iniziativa o, almeno, in parallelo alla verifica del doppio salto di classe energetica), un primo punto su cui ragionare è l’emendamento introdotto con il DL Agosto sulla L. 77/2020: l’art.13-ter. Al fine di semplificare la presentazione dei titoli abitativi relativi agli interventi sulle parti comuni che beneficiano degli incentivi disciplinati da quell’articolo, le asseverazioni dei tecnici abilitati in merito allo stato legittimo degli immobili plurifamiliari, di cui all’articolo 9-bis del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, e i relativi accertamenti dello sportello unico per l’edilizia sono riferiti esclusivamente alle parti comuni degli edifici interessati dai medesimi interventi.
Si, bene. Solo che sulla base di questo articolo aggiunto alla legge 77/2020, si stanno creando fraintendimenti e stanno nascendo errate valutazioni, soprattutto da parte dei non tecnici.
Questo articolo non significa, infatti, “liberi tutti” solo perché il nuovo comma, il 13-ter, ci indica che dovremo verificare e, poi, asseverare lo stato legittimo degli edifici plurifamiliari relativamente alle parti comuni interessate dai medesimi interventi. Era già chiaro prima … per esempio, nel realizzare il cappotto su una facciata si doveva e si dovrà verificare la conformità ad essa relativa. Solo che, per farlo, dovremo aver svolto almeno un rilievo, verificato i parametri urbanistici e capito se tutti questi elementi rientrano nelle nuove tolleranze ex art. 34-bis del TUE, il famoso 2%.
Questo articolo ci continua a dire, dunque, che dovremo asseverare lo stato legittimo degli edifici plurifamiliari relativamente alle parti comuni interessate dai medesimi interventi. In altre parole: nel progettare il cappotto su una facciata, si dovrà aver riscontrato la conformità ad essa relativa. E se abbiamo trovato che l’edificio è più alto e, ad esempio, c’è quel pezzetto in più rispetto al progetto originario autorizzato? O magari la facciata è più lunga o più larga, o entrambe le situazioni …? E gli allineamenti di facciata? Ricordo, en passant, che la facciata è una parte comune del condominio come definito dal Codice Civile, per cui bisognerà passare dall’assemblea condominiale per le doverose autorizzazioni…
Per non sbagliare, dunque, si dovrà procedere comunque alle verifiche preliminari della legittimità delle verande, dei balconi e anche tutte le modifiche di sagoma effettuate con pareti o infissi così come la chiusura di porticati/loggiati con vetrate scorrevoli, le bellissime serre d’inverno o le pergole climatiche et similia. E infine, ovunque sarà possibile, si dovrà procedere con una “sanatoria” così da eliminare le illegittimità riscontrate le quali potrebbero essere anche solo del singolo condomino e non del condominio.
E’ altresì evidente che il problema, o meglio, la domanda se sia legittimo o meno, bisogna farsela anche su altre possibili incongruenze quali la verifica di sussistenza di vincoli (urbanistici o di paesaggio), la sicurezza strutturale (pensate a tutti quelli che intervengono sui muri portanti per farsi una finestra nuova o una porta …).
Ciò detto, io ci andrei piano prima di dire che difformità urbanistiche e catastali (seppur minime) di singole unità in edifici plurifamiliari non possono pregiudicare il Superbonus 110% per opere condominiali.
L’articolo, introdotto così, non rappresenta una sanatoria de facto e non è un “liberi tutti”, ripeto, ma, per come viene usato dai titolisti, al solito genera confusione. La verifica urbanistica, edilizia e catastale rimangono e devono dare esito positivo per poter accedere, senza preoccupazioni, al Superbonus110%.
Se, in un condomino, la soffitta della sciura Maria o la cantina del signor Pino sono diventati, rispettivamente, la cameretta o il soggiorno/cucina … (cambio di destinazione d’uso senza titolo ex art. 49 TUE), l’intervento sulla facciata condominiale non è pregiudicato. Ma … ovvio che l’abuso deve essere, dal singolo, rimosso. Pena la perdita, per il singolo, del beneficio prodotto dal Superbonus.
Come dice un vecchio adagio, dobbiamo “andare dove l’acqua è bassa” … e, i tecnici, devono assolutamente informare, verificare e proporre le vie di soluzione o di rinuncia (ai benefici o, a seconda, anche al lavoro)… ad esempio se il signor Pino si vuol tenere la cucina in taverna e la sciura Maria la cameretta nel sottotetto e, soprattutto, se tutto ciò non è sanabile…
Ma, poi, pare che il 110% sia solo rifare le facciate.
Ma perché limitarsi al cappotto? Sappiamo pensare solo a quello?
Pensate a quale mirabile situazione si potrebbe affacciare in un futuro prossimo: edifici bellissimi, rifatti esternamente con facciate nuovissime e termicamente super-performanti ma, ahimè, insicuri tanto che al prossimo terremoto i bellissimi edifici esteticamente spettacolari, ma staticamente deboli … avranno danni notevoli. E non è una minaccia di sventura, è una semplice constatazione.
Anche il Sismabonus è ammesso nella procedura 110% e magari, ogni tanto, pensiamo anche a proporre di effettuare un rinforzo, o meglio, un piccolo miglioramento del comportamento sismico…
Io sono convinto che anche le verifiche statiche, come ho già detto, siano un elemento da prendere in considerazione nel lavoro di accertamento che dobbiamo svolgere. E poi… quale occasione migliore di questa per intervenire a “puntellare” i lavori di mastro Peppe fatti senza disegno strutturale (ad esempio, a titolo di elencazione non esaustiva: finestre che si aprono su muri portanti, muri portanti che si spostano sui solai, pilastri che traslano un po’ come la regina a scacchi….)?
E degli impianti termici non se parla? Non serve intervenire per la loro sostituzione, per il loro svecchiamento, per il loro efficientamento?
Non per altro, ma la stagione dell’accensione delle caldaie si porterà appresso i soliti problemi: aria pesante, superamento delle soglie limite degli inquinanti, polveri, particolato NOx. Ovviamente anche per merito dei nostri impianti termici non certo solo perché lasciamo le auto accese …
Se il cappotto è il vestito, se la struttura è l’ossatura dell’organismo “casa”, l’impianto termico è il cuore pulsante dei nostri edifici. Conviene, quindi, pensare a migliorarlo sostituendolo se è … “antico”, efficientandolo dove possibile.
La cura che si propone con l’applicazione del Superbonus110% da parte dei progettisti, quindi, non sia una mera applicazione di un cappotto inteso, ormai, come panacea di tutti i mali. Si usi la disponibilità del Superbonus110% cum grano salis: ogni intervento deve essere tailor made, progettato su misura.
SOLO COSÌ SARÀ POSSIBILE PROCEDERE INTERVENENDO CON UN VERO E COMPLESSIVO MIGLIORAMENTO DI UN PATRIMONIO EDILIZIO VETUSTO, ENERGIVORO E, SPESSO, INSICURO.
Ragioniamo anche su questo fattore: il Superbonus è un intervento che viene “pagato” dalla collettività (l’intervento statale e, quindi, comunitario è insito nella procedura di rimborso fiscale) ed è, in questo senso, un patrimonio di tutti. Per questo deve essere teso a migliorare l’efficienza, la sicurezza e il godimento degli edifici e anche, in senso esteso, delle città. Questo avviene attraverso un miglioramento estetico degli edifici, per mezzo della messa in sicurezza (o un miglioramento della sicurezza) strutturale, grazie a una riduzione delle emissioni e un recupero degli edifici soggetti a degrado.
L’intervento di ognuno su ogni singolo edificio, pertanto, si configura come un intervento a favore di tutti. E’ un’azione spesa anche per la comunità in cui viviamo.
NON SPRECHIAMO QUESTA OCCASIONE. SI PUÒ FARE, FACCIAMOLO BENE!
Ing. Giuseppe Gioia.