Nuovi incentivi per la riqualificazione energetica dei condomini

Incentivi per la riqualificazione energetica

La legge di Bilancio 2017 è stata approvata, con essa la proroga degli incentivi per la riqualificazione energetica e le nuove opportunità per i condomini.

Alcune importanti novità - alla cui definizione Rete IRENE ha collaborato - fanno sì che un primo passo importante sia stato fatto per favorire una vasta diffusione della riqualificazione energetica profonda degli edifici, pur nella consapevolezza che molto ancora dovrà essere fatto per migliorare l'efficacia dei nuovi incentivi.

Il nuovo ecobonus per la riqualificazione profonda dei condomini intende stimolare un cambiamento di approccio nel modo di affrontare gli interventi di manutenzione degli edifici, che oggi sono quasi sempre realizzati con scarsa attenzione per il miglioramento della loro qualità energetica.

La possibilità di ridurre drasticamente il fabbisogno di energia è spesso ignorata o ritenuta non conveniente, e dunque deliberatamente evitata. L'obiettivo del nuovo incentivo è di indurre molti condomìni ad abbandonare la diffusissima prassi illegale di agire in deroga agli obblighi di riqualificazione, con la complicità di molti professionisti.

Al cambiamento di approccio contribuisce la combinazione delle caratteristiche del nuovo incentivo, tutte in linea con i suggerimenti di Rete IRENE:

  • la prospettiva di lungo termine – per la prima volta un incentivo è pensato in chiave strategica, con un orizzonte di cinque anni; un periodo sufficiente a cambiare strutturalmente il modo di fare efficienza;
  • la centralità della riqualificazione degli involucri – l'altissima intensità di incentivazione (70% o 75% nei casi più virtuosi) è riservata ai soli interventi in cui si interviene riqualificando almeno una vasta porzione dell'involucro e dovrebbe indurre a intervenire su tutte le superfici che tecnicamente lo consentono; il messaggio, rivolto tanto ai proprietari quanto ai professionisti, è chiarissimo: la riqualificazione energetica comincia con la riduzione del fabbisogno di energia;
  • la semplicità della procedura – il requisito richiesto per l'accesso all'incentivo è semplicissimo, in modo da non scoraggiare una domanda che oggi è ancora molto fragile e largamente inconsapevole;
  • la facoltà di cessione delle detrazioni – è la novità più rivoluzionaria del provvedimento, anche se l'esplicito divieto di cessione alle banche ne riduce la potenzialità; la facoltà, concessa a tutti i beneficiari dell'incentivo, di vendere la detrazione, rende in via di principio accessibile a tutti l'ecobonus, a prescindere dalla propria condizione fiscale; in questo modo è fornita una risposta a tutti i condòmini che temono di non poter fruire in tutto o in parte dell'incentivo, durante tutto il decennio della sua applicazione, e che di conseguenza si oppongono alla deliberazione delle spese.

Dunque, la maggiore entità degli incentivi, la semplicità della procedura e la sicurezza della loro fruizione dovrebbero indurre molti condòmini a deliberare la riqualificazione energetica dei propri edifici su basi rigorose, a partire dal miglioramento dell'involucro.

Il contestuale miglioramento degli impianti, o la loro successiva sostituzione in occasione della prima esigenza, consente di avvicinare il più possibile gli edifici riqualificati al modello NZEB.

I due scaglioni di incentivi per la riqualificazione energetica.

Sono incentivati al 70% gli interventi di riqualificazione energetica di parti comuni degli edifici condominiali, che interessino l'involucro dell'edificio con un'incidenza superiore al 25% della superficie disperdente lorda, inquadrandosi tra quelli di “ristrutturazione importante” di secondo livello.

Purtroppo non sono state comprese le parti di involucro di proprietà privata (i serramenti e, in alcuni casi, anche le coperture), senza che se ne conosca la motivazione. La loro integrazione avrebbe stimolato una virtuosa collaborazione tra singoli proprietari e condominio per la realizzazione di interventi completi.

Sono incentivati al 75% gli interventi di riqualificazione che consentono di conseguire almeno la qualità media della prestazione energetica invernale ed estiva dell'involucro, con riferimento alle tabelle n. 3 e n. 4 dell'Allegato 1 al DM 26-06-2015 “Linee guida per la certificazione energetica degli edifici”.

Va da sé che, per raggiungere tali livelli di prestazione, sia necessario intervenire su una quota di superficie disperdente molto rilevante. La maggiore utilità del secondo scaglione potrebbe essere quella di stimolare quei supplementi di attività diagnostica e progettuale che difficilmente si riescono a commissionare, in ambito condominiale, prima della stipula del contratto d’appalto.

Poiché lo scaglione può essere scelto anche dopo la realizzazione degli interventi, la presenza di questa opzione può suggerire la realizzazione di interventi più completi.

La cessione delle detrazioni

Per gli interventi di riqualificazione energetica dei condomini che accedono a questo nuovo incentivo, in luogo della detrazione, i soggetti beneficiari possono optare per la cessione del corrispondente credito ai fornitori che hanno effettuato gli interventi ovvero ad altri soggetti privati, con la facoltà di successiva cessione del credito. Rimane esclusa la cessione ad istituti di credito e ad intermediari finanziari. Le modalità di attuazione della cessione sono definite con provvedimento dell'Agenzia delle entrate entro il 1° marzo 2017.

Per gli interventi che accedono al nuovo incentivo, la facoltà di cessione è prerogativa di tutti i contribuenti e non più solo a quelli appartenenti alla “no tax area”. Questa è una piccola rivoluzione copernicana che, di fatto, separa il soggetto che attua l'intervento incentivabile da quello che attua la detrazione fiscale, trasformando un incentivo congenitamente incerto in una risorsa sicuramente disponibile.

L'efficacia della cessione sarà tanto più elevata quanto più sarà resa facile l'individuazione di soggetti capienti interessati ad acquistare la detrazione.

L'inclusione di “altri soggetti privati” oltre ai “fornitori che hanno effettuato gli interventi” è una novità positiva. Purtroppo, l'esclusione delle banche dal novero dei possibili cessionari limita la capacità di stimolo del nuovo provvedimento, perché preclude la possibilità di utilizzare direttamente gli incentivi per rimborsare i prestiti chiesti dai beneficiari.

Si deve quindi almeno auspicare che il provvedimento attuativo demandato all'Agenzia delle entrate non renda disagevole la possibilità di individuare soggetti capienti in grado di acquistare le detrazioni e, possibilmente, di anticipare l'intero “pacchetto” di detrazioni decennali necessarie per realizzare gli interventi.

Un futuro perfezionamento dell'incentivo

Il nuovo incentivo possiede alcune delle caratteristiche necessarie per avviare, nel nostro Paese, un vasto piano di riqualificazione profonda degli edifici. Il dibattito che, anche grazie al nostro assiduo contributo, ha preso avvio nell'ultimo anno, ha consentito di superare la solita replica della proroga annuale.

Altre caratteristiche però mancano ancora all'appello. Quelle prioritarie sono, in ordine di importanza:

  • un meccanismo di cessione degli incentivi che renda fattibile un organico coinvolgimento dei soggetti finanziari e consenta di minimizzare i costi di finanziamento;
  • una più completa definizione degli interventi ammessi all'incentivo e alla facoltà di cessione, che comprenda quelli sulle parti private e sugli impianti (si pensi, oltre alle parti di involucro, agli impianti autonomi di riscaldamento e produzione di acqua calda sanitaria e ai loro problemi di efficienza e sicurezza) oltre che quelli per lo sfruttamento di fonti rinnovabili (in ossequio alla definizione comunitaria di NZEB);
  • una razionale e flessibile integrazione con le attività connesse funzionalmente con quelle di riqualificazione energetica e finalizzate al miglioramento di ulteriori prestazioni, non limitata ai soli aspetti sismici (es. bonifica dall'amianto, protezione dal rumore, dal fuoco, risparmio idrico).

L'attività di Rete IRENE proseguirà per rendere ancora più interessanti gli incentivi per la riqualificazione energetica in modo da trasformarla in un'attività, finalmente, alla portata di ogni cittadino.

Virginio Trivella, Coordinatore del Comitato scientifico di Rete IRENE

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