Quando la riqualificazione condominiale è una scelta strategica. Il ruolo dell’amministratore.

La riqualificazione condominiale dell’edificio denominato Sabotino, situato a Cinisello Balsamo e composto da circa cento unità immobiliari. 

L’amministratore Federico Cini ha svolto un ruolo cruciale nella gestione e supervisione di questo progetto, coordinando le diverse fasi, assicurandosi che i lavori venissero eseguiti secondo i tempi e i budget stabiliti, mantenendo una comunicazione costante con i condomini per garantire la loro soddisfazione.

L’intervista a Federico Cini, amministratore dello Studio Amministratori Condominiali Associati Srl che con l’intervento di via Sabotino ha ottenuto la Certificazione CasaClima – Rete Irene.

Domanda: quali sono stati i punti sostanziali che lei ritiene di evidenziare.

Il Superbonus 110%  ha creato una distinzione tra i professionisti che si sono adeguatamente preparati e quelli che invece hanno cercato di “cavalcare l’onda” senza una preparazione adeguata.

In particolare, la figura dell’amministratore ha avuto un ruolo cruciale nella riqualificazione condominiale: nel mio caso, oltre a collaborare con un ufficio legale per affrontare le implicazioni normative, ho lavorato a stretto contatto con l’impresa esecutrice dei lavori, gestendo in modo tecnico e organizzativo un’operazione complessa, come dimostrato dalle numerose assemblee condominiali necessarie per completare il processo.

Dal lato dei condomini, il supporto fornito dalle figure professionali sopra menzionate è stato determinante. Le valutazioni attente dei ritorni economici, del valore aggiunto dell’immobile e dell’ammortamento nel tempo hanno sicuramente aiutato a convincere i condòmini dell’efficacia dell’investimento. Questo tipo di approccio non solo ha permesso la realizzazione dei lavori, ma ha anche portato a una crescita professionale per tutti i soggetti coinvolti, aumentando le competenze tecniche e organizzative.

Domanda: quali sono state le principali criticità con la relazione con i condomini?

Alcune difficoltà sono state più concettuali che organizzative causa la grandezza dell’immobile, ad esempio il passaggio da un riscaldamento centralizzato con scaldabagni individuali ad un impianto centralizzato per l’acqua calda sanitaria (ACS). 

È stata una sfida interessante soprattutto quando si cerca di ridurre al minimo l’impatto sulle singole abitazioni. Questo tipo di ristrutturazione edilizia, pur non essendo troppo invasiva, richiede una pianificazione accurata senza causare disagi ai residenti.

Un’altra criticità è stata il continuo cambio normativo che non ha aiutato nessuno sotto tutti i punti di vista, creando incertezze e rallentamenti. 

È positivo che, nonostante queste difficoltà, i condomini siano riusciti a fare delle scelte commerciali e, dopo aver valutato il quadro economico, sia stato possibile avviare i lavori di riqualificazione condominiale.

Domanda: prima del Superbonus il condominio aveva già deliberato gli interventi che poi sono stati effettuati?

Il condominio si trovava già in una situazione di degrado prima che fosse avviato un intervento di manutenzione straordinaria. Dopo, grazie a una gara d’appalto, è stato possibile realizzare la riqualificazione energetica attraverso il Superbonus 110%. 

Questo tipo di intervento ha consentito di ottenere agevolazioni fiscali significative, migliorando la situazione edilizia e l’efficienza energetica dell’edificio. Stante l’urgenza di agire con una manutenzione avrebbe portato anche senza il Superbonus 110% alla realizzazione dell’intervento.

Domanda: consiglierebbe ai suoi condomini ancora un’operazione di riqualificazione che ad oggi avrebbe un piano di rientro economico più lungo? Quali sono gli strumenti utili ad un amministratore per fare proposte ai propri condomini?

La mia esperienza riguardo la gestione dei condomini negli interventi di riqualificazione energetica è assolutamente positiva: un’ottima soluzione per quei condomini che vogliono mantenere il loro edificio sia sotto forma di investimento che del valore immobiliare.

La possibilità di accedere a finanziamenti personalizzati è fondamentale, poiché offre una soluzione che può alleggerire il peso economico su ciascun condomino, favorendo un approccio più inclusivo. Quando i condomini possono vedere che l’investimento non comporterà un onere troppo gravoso per le loro finanze, si riduce la paura e cresce la possibilità di un consenso. 

Nella Riqualificazione condominiale il coinvolgimento di professionisti qualificati, è altrettanto cruciale per garantire che la gestione finanziaria e l’intero processo siano trasparenti e ben organizzati.

Domanda: quale previsione ha per il futuro? Soppesando la conoscenza dei condomini da lei gestiti e gli incentivi a disposizione.

Molti dei condomini da me gestiti hanno una forte necessità di una ristrutturazione edilizia e nonostante sia finita l’epoca del 110 sto lavorando su alcuni casi che non possono più procrastinare i lavori. 

Uno dei problemi attuali è l’aumento significativo dei costi, sia in termini di aumento dei prezzi dei materiali che dei costi di manodopera. 

Seppur il Superbonus 110% non sia più disponibile, ci sono ancora altre agevolazioni che possono essere utilizzate per lavori di efficientamento energetico. Il vero obiettivo diventa cercare di far capire ai condomini che, sebbene le condizioni siano cambiate, ci sono comunque soluzioni per ridurre il peso finanziario a lungo termine.

Sfruttare gli incentivi può davvero fare la differenza, ma è fondamentale anche una gestione accorta dei finanziamenti. Lavorare con banche o istituti che offrono soluzioni di prestito condominiale a tassi favorevoli, eventualmente facilitando l’accesso a questi strumenti finanziari per i condomini più riluttanti.

Inoltre, un altro aspetto che potrebbe risultare utile è la creazione di una comunicazione chiara e trasparente riguardo a come e perché i lavori sono necessari.  Se i condomini vedono la riqualificazione edilizia come un investimento per migliorare la qualità della vita, ridurre i consumi energetici e, nel lungo periodo, aumentare il valore immobiliare, potrebbero essere più disposti a sostenere la spesa.

Come possiamo pensare che due giovani con un mutuo sulle spalle possano affrontare un ulteriore finanziamento. È fondamentale che dai piani alti arrivino delle soluzioni con un piano di ammortamento fondamentale per alleggerire il carico immediato sui condomini e renderli più propensi ad accettare l’operazione. 

Le detrazioni fiscali sono sicuramente un incentivo potente, ma spesso il vero ostacolo è la percezione del costo iniziale, che può sembrare troppo gravoso anche se, nel lungo termine, l’investimento porta dei benefici tangibili.

Proporre un progetto con un piano di ammortamento a breve termine è una mossa molto astuta e offrendo una modalità di pagamento dilazionata e compatibile con le capacità finanziarie del condominio, il costo complessivo dell’intervento può essere spalmato su più anni, riducendo l’impatto immediato sulle finanze di ciascun condomino. 

Questo tipo di approccio, oltre a “dimenticare” il costo iniziale, potrebbe incentivare anche l’approvazione e l’inizio dei lavori, evitando il blocco del mercato immobiliare e non solo valorizzando il valore del singolo immobile ma anche per l’intera comunità del quartiere.

Domanda: quale valore attribuisce alla certificazione CasaClima-Rete Irene? 

Quando chi partecipa a un progetto riesce a comprendere il valore che apporta, non solo aumenta la propria credibilità, ma contribuisce anche a rafforzare la fiducia del committente, creando un ciclo positivo che favorisce il progresso del progetto stesso. 

Il riconoscimento e la valorizzazione delle competenze di tutti gli attori coinvolti, insieme a un’attenzione crescente alla sostenibilità ambientale, non solo migliora i risultati a breve termine, ma stabilisce anche un legame solido e duraturo, capace di generare vantaggi nel lungo periodo. 

È un approccio che fa bene al progetto, alle persone coinvolte e, ovviamente, all’ambiente.