La riqualificazione energetica sociale rappresenta un’opportunità concreta per migliorare il comfort abitativo e ridurre i consumi, soprattutto nel patrimonio delle cooperative di abitazione a proprietà indivisa.
L’intervento di Bollate, certificato secondo il “Protocollo Condomini CasaClima – Rete Irene”, è un esempio virtuoso di come efficienza e inclusione possano andare di pari passo.
Ci racconta il caso di Bollate l’architetto Pier Alberto Ferrè, progettista e DL dell’intervento.
I numeri dell’intervento:
- 93 unità immobiliari
- Un salto di classe energetica da E a B – 3 classi
- Efficienza energetica media ottenuta 48,92 %
- Previsione dell’Energia totale risparmiata: 416.451 kWh/anno
Un intervento con un forte impatto sociale
L’intervento di Bollate rappresenta un caso esemplare di rinnovamento edilizio con forte impatto sociale, è uno degli interventi che ci ha dato maggior soddisfazione dal punto di vista professionale, anche per il fatto che la proprietà dell’immobile è di una Società Cooperativa indivisa.
Queste cooperative hanno come oggetto sociale l’acquisto o la costruzione di case destinate a restare di proprietà della cooperativa e ad essere assegnate ai soci solo in godimento o in uso.
Nelle Cooperative indivise in capo ai soci assegnatari degli immobili spettano gli obblighi inerenti alla gestione e alla manutenzione, nonché alla corresponsione di un canone calmierato per il godimento del bene che hanno in uso.
Nelle società cooperative indivise i soci assegnatari, pur potendo godere per sé stessi e per i propri familiari dell’immobile assegnato per un tempo praticamente illimitato, non acquisiscono mai la proprietà dello stesso che rimane sempre in capo alla cooperativa.
La Cooperativa Edificatrice San Martino affonda le sue radici tra le due guerre mondiali come cooperativa di consumo “Speranza”; nel 1950 , trasformandosi in Cooperativa Edificatrice San Martino iniziò a rispondere al fabbisogno abitativo espresso dalle giovani famiglie alla fine della guerra in un territorio in rapida trasformazione da agricolo a industriale
L’edificio oggetto dell’intervento, costruito tra il 1962 e il 1964, testimonia questo periodo di espansione, coincidente con l’apertura della fabbrica Alfa Romeo. E’ composto da 93 appartamenti e costituito da 3 corpi scala e ha ospitato principalmente giovani coppie di lavoratori, molte delle quali vi risiedono ancora oggi.
Le sfide della riqualificazione energetica sociale di un grande complesso abitativo
La Cooperativa Edificatrice San Martino possiede altri immobili che necessitavano di una riqualificazione energetica, purtroppo non siamo riusciti a far partire altri interventi sia per le tempistiche che per la disponibilità all’esecuzione dei lavori.
Insieme con CESM abbiamo condiviso la necessità di affrontare fra i loro immobili quello che presentava la situazione più complessa, le ragioni dell’intervento nascono da:
- era l’edificio più energivoro del patrimonio CESM, con conseguenti alti costi di gestione delle spese per gli inquilini, spesso soggetti con redditi medio bassi necessitano di affitti e spese sostenibili.
- presentava un impianto di approvvigionamento a gas Butano per le caldaiette per la produzione dell’acqua calda sanitaria. Una situazione precaria originaria dalla costruzione che configurava una situazione di potenziale pericolo per un’utenza prevalentemente anziana.
L’approccio integrato: dal cappotto termico all’induzione
La prima fase del nostro lavoro ha riguardato uno studio di fattibilità per la realizzazione di una coibentazione esterna per mezzo di un cappotto termico, ciò ha dimostrato una drastica riduzione del fabbisogno energetico primario.
A questo punto è stato possibile simulare l’utilizzo della caldaia esistente, sostituita solo 4 anni fa, per l’integrazione della parte eccedente di energia per la produzione dell’acqua calda sanitaria, proponendo un tema di riqualificazione energetica globale dell’edificio.
In questo modo si sono eliminate le 93 caldaiette presenti nei singoli appartamenti, distribuendo in modo condiviso la nuova acqua calda sanitaria prodotta da un sistema impianto condiviso con la centrale termica esistente, eliminando definitivamente la presenza del gas butano dai singoli alloggi e fornendo un piano ad induzione per la cottura dei cibi.
I numeri della riqualificazione energetica sociale: efficienza e risparmio
Dai primi studi di fattibilità abbiamo realizzato un percorso che ci ha portato a realizzare un intervento integrato e totalitario: facciate, coperture, serramenti, basamenti, trasformazione dell’impianto per l’acqua calda sanitaria e impianti fotovoltaico per il risparmio dell’energia elettrica per ascensori e illuminazione, oltre alla soluzione di ogni ponte termico con un dedicato studio dei nodi tecnici e dei dettagli architettonici.
Siamo intervenuti nella coibentazione le spallette delle finestre, delle soglie, tutti gli aggetti, quali gronde, balconi e terrazzi, proteggendo anche i corpi scala freddi, utilizzando le buone alle regole del buon costruire per rendere gli ambienti salubri ostacolando l’eventuale sorgere delle muffe attraverso un attento controllo delle condense interstiziali.
Un isolamento attento dell’involucro edilizio, delle infrastrutture di distribuzione dei fluidi per il riscaldamento e per l’acqua calda sanitaria ha potuto dimezzare i consumi energetici: l’edificio partiva da una prestazione energetica globale di 137,06 kWh/anno e oggi con il nuovo progetto arriviamo a 70,01 kWh/anno.
Rinnovando l’edificio siamo riusciti a dare anche una nuova immagine architettonica oltre ad un miglior comfort abitativo per le persone che oggi ci vivono.
Un nuovo modo di abitare: formazione e consapevolezza
Una riqualificazione energetica sociale che ha svolto anche un lavoro di illustrazione e d’introduzione all’utilizzo di queste nuove case rinnovate, ci siamo impegnati nel dare indicazioni agli abitanti come dovevano vivere la loro nuova casa, l’importanza della ventilazione dopo l’istallazione di nuovi serramenti e del nuovo cappotto termico, l’utilizzo dei piani ad induzione per cucinare, un lavoro non facile che ci ha restituito molte soddisfazioni e seguito da tutti con grande attenzione.
Superbonus e Cooperativa indivisa: un’occasione di rinnovamento
L’occasione fornita dal Superbonus che, contrariamente a quanto si narra, è stato in questo intervento un contributo virtuoso anche a livello sociale, ha contribuito al rinnovo di un bene comune che oggi è a disposizione della comunità per accogliere nuovi utenti fornendo abitabilità e comfort moderni anche a persone in difficoltà.
Per le cooperative di abitazione a proprietà indivisa l’incentivo del Superbonus 110 ha rappresentato una grande possibilità di rinnovamento e mantenimento delle proprietà in modo sostenibile economicamente.
Come professionisti è stato sicuramente l’intervento che ci ha permesso di realizzare un “servizio” più che un incarico, un servizio per persone che hanno bisogno di iniziative di un aiuto come queste.
Guardando al futuro: il bisogno di politiche stabili per la riqualificazione energetica sociale
Il rammarico è stato di non aiutare tutti e non riuscire a dare un contributo anche ad altri fabbricati della Cooperativa Edificatrice San Martino. Purtroppo ma non siamo riusciti a farlo dato la contingenza dei tempi e le difficoltà delle norme.
Speriamo che arrivino in futuro nuove occasioni incentivanti per queste tipologia di interventi su soggetti deboli e con poche disponibilità economiche come le cooperative indivise.
Questo intervento ha permesso di capire il grande valore nel mantenere un immobile efficiente, e a basso consumo energetico, tanto che, oggi si sta programmando come organizzare su altre proprietà interventi similari a quello di Via Buonarroti / Meroni.
Tutti in cooperativa hanno compreso che è necessario proseguire in questa direzione virtuosa per continuare la loro missione mutualistica nel dare alloggio a chi è in difficoltà.
Come progettisti abbiamo sempre agito sempre secondo i protocolli di certificazione perché seguendo le buone regole del costruire è possibile garantire al committente un lavoro a regola d’arte che dia ottimi risultati reali dopo la fine dei lavori.
Altri interventi certificati: il caso di Via Matteotti a San Donato Milanese
Un altro degli interventi certificati è stato l’edificio di via Matteotti 9 a San Donato Milanese, il condominio Ca’ Nova, dove abbiamo ottenuto una performance dal punto di vista energetico ancora migliore: siamo arrivati ad una classe energetica A partendo da una classe F.
Qui si trattava di un intervento residenziale privato, costituito da 32 unità immobiliari, collegato al teleriscaldamento presente a San Donato Milanese.
Duranti i lavori di questo intervento, proprio in un sopralluogo in copertura vedendo San Donato Milanese dall’alto, ero al decimo piano, per cui con una visione privilegiata dall’alto ho potuto vedere quanti edifici ci siano da riqualificare, con le medesime problematiche: un’infinità!
L’architetto Pier Alberto Ferrè illustrerà il suo approccio ai ponti termici nel webinar “CASE GREEN – Il futuro passa dalla conoscenza della Direttiva EPBD” il 20 marzo 2025. Vedi Programma, CFP ed iscrizioni.