CONFORMITÀ EDILIZIA E URBANISTICA VS SCADENZA DEI TERMINI

conformità edilizia e urbanistica

La conformità edilizia e urbanistica è requisito fondamentale per accedere ai benefici del Superbonus, ma l’accesso agli atti e la cultura italiana dell’abusivismo nelle costruzioni rendono i tempi tecnici di gestione delle pratiche lunghi e imprevedibili. 

In questo articolo l’Ing. Giuseppe Gioia ci spiega i problemi con i quali si scontra quotidianamente, e fa delle proposte per poter semplificare il processo di verifiche imposte da questo super incentivo, un beneficio di cui TUTTI possono godere.

Spesso mi chiedono se ho lavori per il Superbonus110% e se li faccio.

"Si, ne ho e sì, ne faccio" – rispondo. Ma il problema non è, oggi, affrontare la trafila delle verifiche richieste per l’inizio della procedura Superbonus. Quella si studia e si fa.

Il problema è, ad esempio, fare l’accesso agli atti. Il problema è confrontarsi con la mastodontica mole di norme e rimandi di norme, tutte vigenti. Il problema è la cultura dell’abuso: vagli a spiegare al signor Gino che il balcone che ha chiuso, 40 anni fa, è un illecito e che il reato non si estingue col tempo, anzi, si reitera perché è la permanenza dell’abuso a sostanziare il reato nel tempo.

IL PROBLEMA È RISPETTARE I TEMPI DI VALIDITÀ DI QUESTO MECCANISMO DI INCENTIVI.

Se tenete conto che l’inizio, quello vero, della procedura Superbonus è avvenuto a fine ottobre 2020, se ci mettete l’emergenza Covid che ha colpito il paese, se pensate al fatto che gli archivi comunali, spesso, non sono nel Palazzo Comunale, se guardate, poi, agli ultimi chiarimenti che sono del 23/12/2020, ecco, allora, è chiaro che la fase preliminare rappresenta un problema.

Perché per fare la verifica di conformità edilizia e urbanistica è necessario l’accesso agli atti, pratica per la quale, in alcuni comuni, i tempi si dilatano quasi senza limite. Merito della digitalizzazione mai avvenuta. Già, ma forse non solo.

Perché si vede, poi, che non avete mai incontrato i topi in archivio, quelli che si mangiano proprio quella pratica lì, quella che state seguendo. O gli allagamenti o gli incendi.

MA, AD ESEMPIO, SENZA ACCESSO AGLI ATTI SI PUÒ FARE QUALCOSA?

SI': si può cominciare a fare i rilievi, si può partire dalle schede catastali (che non sono probatorie di uno stato legittimo, ma solo di una presenza fiscale dell’immobile). Si può cominciare a capire se l’edificio (e tutte le parti che lo compongono) è un unicum, senza superfetazioni, senza aggiunte arbitrarie e, proprio per questo, prive di autorizzazione. Penso alle tante logge chiuse, alle pergotende installate sui terrazzi, alle “serre climatiche”, i famosi “giardini d’inverno”, ai sottotetti non abitabili ma abitati o alle taverne trasformate in camere da letto.

Ma da qui, solo con questo materiale di studio, non ne risulta uno stato legittimo “spendibile”. Dal rilievo si possono ricevere solo degli ALERT.

Quindi, NO: se non hai la base (le pratiche autorizzative a monte del rilievo dell’edificio) è come se non avessi le fondazioni nella tua costruzione. Puoi fare supposizioni che però lasciano il tempo che trovano... Non è un procedimento scientifico, ergo, è destinato a fallimento.

In verità, nell’ultima legge di bilancio, c’è stata una proroga dei termini di scadenza del Superbonus. Ma se questo incentivo non diventa strutturale, se la scadenza rimane quella del giugno 2022, quali vantaggi potrà portare visto che, praticamente, giugno 2022 è come se fosse già qui quando, invece, noi siamo ancora alle prese con le problematiche relative alla conformità edilizia e urbanistica (le sanatorie, gli atti di fabbrica da recuperare, le preventivazioni...)  una pratica da risolvere prima di far partire la procedura 110%.

Perché, diciamolo chiaramente: la proroga della scadenza del Superbonus a giugno 2022, è inutile nei termini in cui è stata formulata, con queste limitazioni temporali e con queste strettoie della verifica dello stato legittimo secondo il principio della doppia conformità urbanistica* - ottenere  il  permesso  in  sanatoria se l'intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento  della  realizzazione  dell’abuso edilizio,  sia  al momento della presentazione della domanda - queste limitazioni nell’accesso agli atti, questa mai avvenuta digitalizzazione.

Questa legge deve diventare stabile. Deve essere vista come un investimento da parte della Nazione per poter avere un patrimonio edilizio che gradualmente si rinnova. E, visto che viene pagato attraverso la fiscalità statale, è un beneficio di cui TUTTI possono goderne. Per questo non può essere un momento transitorio e neppure glorioso.

Provate a pensare, ad esempio, alla difficoltà di far partire una sanatoria, al tempo da investire e alla attesa da prevedere prima dello START al Superbonus. Provate a far capire il senso di legittimità edilizia a chi ha in mente l’abuso edilizio come sistema, il suo valore come reato e il fatto che il tempo non sana l’illecito.

Per questo i termini imposti sono limitanti. Per questo le condizioni al contorno sono ostative, all’applicazione di una, seppur buona, idea: quella di riqualificare per avere un paese migliore. Per ora, almeno, nelle sue costruzioni.

Come limitante è la normativa esistente. Non sto ancora parlando di una necessità di condono (termine che urta le coscienze più sensibili), ma vista la complessità del casino, dal punto di vista urbanistico/legislativo/abusivistico esistente, forse una VERA SEMPLIFICAZIONE (e, qui, sto già facendo gli scongiuri visti i risultati delle ultime attività in materia di semplificazione) con eliminazione di ciò che è ostativo, sarebbe da pensare. Servirebbe lo scioglimento del nodo gordiano che blocca tutto: l’asfittica burocrazia che si autoalimenta proprio grazie a norme che si autorimandano intrecciandosi.

Basterebbe pensare che la doppia conformità urbanistica*, quale obbligo da soddisfare per giungere alla sanatoria di quegli illeciti “minori” o, meglio, risolvibili con il riferimento all’art. 36 della 380/01, l’accertamento di conformità, potrebbe essere superata (qui sta la semplificazione) attraverso la sanatoria dell’immobile a oggi, ossia con la sola verifica delle regole (urbanistiche/edilizie e sanitarie che è già tanto) oggi vigenti. E con la demolizione di ciò che non è conforme.

Ancora: vera semplificazione per dichiarare la conformità edilizia e urbanistica dell’immobile sarebbe considerare che, se vi è esatta corrispondenza tra la scheda catastale, grazie alla quale pago le tasse e per mezzo della quale lo Stato conosce l’esistenza di quell’immobile, e la consistenza dell’immobile: io NON DEVO fare altro, NON DEVO fare nessuna ulteriore verifica (urbanistica ...). Una presa d’atto confermatoria.

Strano paese l’Italia: buone idee nella gente ma poco metodo e pochissimo senso del reale nella politica. Per questo anche le buone proposte (leggi), finiscono per perdersi.

La richiesta che mi sento di fare, visto il dramma che vivono i tecnici, è una sola: ridurre il carico ostativo alla riuscita del progetto di riqualificazione tramite Superbonus. Il tutto da attuarsi, ad esempio, attraverso:

  • Eliminazione di ciò che è spesso un ostacolo insormontabile, ossia la doppia conformità urbanistica, con la verifica alla sola conformità della normativa allo stato vigente oggi
  • Limitare l’accertamento di conformità alle norme in vigore oggi (urbanistiche/edilizie/sanitarie);
  • Introdurre la presa d’atto attraverso la quale, se un edificio esiste catastalmente nello stato oggi visibile (e sul quale si pagano regolarmente le tasse), allora non serve fare nessuna procedura di sanatoria.

Che, alla fine, tradotto nel pratico significa: fateci lavorare senza troppi impedimenti o senza metterci in ulteriore difficoltà. Metteteci nella condizione di far ripartire il paese davvero. O, almeno, metteteci in condizione di avere tempo per questa iniziativa con una durata temporale almeno quinquennale

ALTRIMENTI I BENEFICI SUL COSTRUITO E PER L’AMBIENTE SARANNO IMPALPABILI. ALTRIMENTI ANCHE QUESTA PROPOSTA, QUELLA DEL SUPERBONUS, POTREBBE SEMBRARE PENSATA PER UNA COLOSSALE PRESA IN GIRO: FARE CARTA PER NON FARE NULLA. 

Abilità tipica del gattopardo italiano. Fenomeno che vorrei in via d’estinzione.

È possibile confrontarsi con l’Ing. Giuseppe Gioia tramite il FORUM SUL SUPERBONUS di Rete IRENE

*CHE COS’E’ LA “DOPPIA CONFORMITÀ URBANISTICA”
TESTO UNICO DELL’EDILIZIA - ART. 36 (L) - comma 1
In  caso  di  interventi  realizzati  in  assenza di permesso di costruire,  o  in difformita' da esso, fino alla scadenza dei termini di  cui  agli  articoli  31,  comma  3,  33,  comma 1, 34, comma 1, e comunque  fino  all'irrogazione  delle  sanzioni  amministrative, il responsabile  dell'abuso, o  l'attuale  proprietario  dell'immobile, possono  ottenere  il  permesso  in sanatoria se l'intervento risulti conforme  alla  disciplina  urbanistica  ed  edilizia  vigente sia al momento  della  realizzazione  dello  stesso,  sia  al  momento della presentazione della domanda.

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